Die Grundsteuerreform 2022 kommt – wenn Sie Grundstückseigentümer sind, sind Sie gesetzlich verpflichtet!

Sehr geehrte Mandantin, sehr geehrter Mandant,

in Deutschland müssen rund 35 Millionen Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe neu bewertet werden, nachdem Bundestag und Bundesrat 2019 eine Grundsteuerreform verabschiedeten. Das Bundesverfassungsgericht forderte diese Neuregelung, da der bislang von den Finanzämtern berechnete Wert der Grundstücke und Gebäude auf veralteten Zahlen beruhte. Für jedes Grundstück und jeden Betrieb der Land- und Forstwirtschaft müssen Eigentümerinnen und Eigentümer 2022 eine Feststellungserklärung bei der Finanzverwaltung in elektronischer Form abgeben. Hierzu werden (evtl. wurden) sie von der Finanzverwaltung im Jahr 2022 aufgefordert.

Als Basis für die Neubewertung werden die Wertverhältnisse vom 1. Januar 2022 zugrunde gelegt. Da die Finanzverwaltungen für die Neubewertung aller Grundstücke mehrere Jahre Zeit benötigen, werden die neuen Werte zur Berechnung der Grundsteuer erst ab dem Jahr 2025 herangezogen. Eine Länderöffnungsklausel ermöglicht den Bundesländern, statt des Bundesrechts eigene Länderlösungen zu beschließen und anzuwenden. Davon haben mehrere Bundesländer inzwischen bereits Gebrauch gemacht.

Als Eigentümer eines (privat genutzten/betrieblichen/landwirtschaftlichen/forstwirtschaftlichen) Grundstückes sind Sie unmittelbar betroffen und gesetzlich verpflichtet am Neubewertungsverfahren teilzunehmen. Hierzu ist einiges an Vorbereitungen zu treffen.

Als Ihr Berater in allen steuerrechtlichen Belangen, unterstütze ich Sie gerne und berate Sie zum Neubewertungsverfahren individuell und kann auch den Prozess und die Abwicklung mit den Finanzbehörden für Sie übernehmen. Vorbereitende Tätigkeiten, wie zum Beispiel das Beibringen entsprechender benötigter Unterlagen, sollten bereits jetzt vorgenommen werden.

Überblick über die Regelungen der einzelnen Bundesländer

Fünf von 16 Bundesländern haben sich für ein abweichendes Landesrecht entschieden. Ob die im Folgenden aufgeführten Bundesländer gut beraten waren, vom Bundesmodell abzuweichen und die ihnen eröffnete Möglichkeit auf ein davon abweichendes Landesrecht in Anspruch zu nehmen, wird sich zeigen. Die Ländermodelle sind wirtschaftspolitisch motiviert, begründen aber verfassungsrechtliche Risiken.

Die Länder Saarland und Sachsen wenden das Bundesmodell an und weichen nur bei den Grundsteuermesszahlen ab.

Hinweis:

Besteht zum Stichtag Grundvermögen in Bundesländern, die von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht haben, kommt man nicht umhin, sich mit den länderspezifischen Sonderregelungen zur Bewertung zu beschäftigen und dabei auch die dagegen eventuell bestehenden verfassungsrechtlichen Bedenken zu berücksichtigen. Es sind unterschiedliche Erklärungen erforderlich, die alle über ELSTER elektronisch eingereicht werden müssen.

5.2.1 Baden-Württemberg

Baden-Württemberg hatte als erstes Bundesland bereits am 4.11.2020 ein vom BewG und GrStG unabhängiges und völlig eigenständiges Gesetz verabschiedet. Das dort vorgesehene sog. „modifizierte Bodenwertmodell“ stellt lediglich auf den Grund und Boden ab und berücksichtigt nicht den Bebauungszustand eines Grundstücks. Grundstücke, die überwiegend Wohnzwecken dienen, erhalten einen Abschlag von 30 %. Darüber hinaus ist – anders als im Bundesmodell – der Nachweis eines niedrigeren Wertes durch einen qualifizierten Gutachter möglich, wenn dieser mehr als 30 % vom ermittelten Wert abweicht. Eine bereits im Jahr 2021 gegen das modifizierte Bodenwertmodell eingereichte Klage beim Landesverfassungsgericht wurde aus formellen Gründen (zunächst) abgewiesen, da die Eigentümer erst ab dem Jahr 2025 belastet sein können.

5.2.2 Bayern

Das bayerische Bewertungsmodell ist ein vergleichsweise einfach zu berechnendes Flächenverfahren ohne Bezug zum tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie. Abweichend vom Bundesmodell sind Daten zum Baujahr und zu den Bodenrichtwerten nicht zu erklären. Es bestehen allerdings Zweifel, ob damit die verfassungsrechtlichen Vorgaben der Grundsteuerreform erfüllt werden.
Liegt Ihr Grundstück in Bayern können Sie die beiden Werte: genaue Größe des Grundstücks und Wohn- und ggf. Nutzfläche (Nutzflächen sind z.B. Büro, Laden, Lager, nicht: Kellerräume eines Wohnhauses)
nach genauer Ermittlung auch selbst an die Finanzverwaltung (elektronisch über Elster oder auch in Papierform) melden. Bitte vergleichen Sie auch mit dem Exceltool für Bayern in der Anlage. Allerdings sagt der Messbetrag noch nichts über die Höhe der Grundsteuer in Bayern ab 2025 aus, da bis zu diesem Zeitpunkt auch die Hebesätze der Kommunen geändert werden.

5.2.3 Hamburg, Hessen und Niedersachsen

Das sog. „Flächen-Lage-Modell“ dieser Länder berücksichtigt bei der Bewertung nicht nur die Fläche, sondern auch die Lage eines Grundstücks und bemisst Grundstücke in besseren Lagen – im Gegensatz zu Bayern – mit einem höheren Grundstückswert. Ebenso wie in Bayern spielen ­Alter oder Zustand des Gebäudes für die Bewertung keine Rolle. In den Ländern Niedersachsen und Hessen ermittelt die Finanzverwaltung auf Grundlage der von den Vermessungs- und Katasterämtern zur Verfügung gestellten Bodenrichtwerte und durchschnittlichen Bodenrichtwerte den anzuwendenden Lage-Faktor. Beim Hamburger „Wohnlagemodell“ wird zur Berechnung der Lage der Mietspiegel ­herangezogen.

Sie sind an einem Beratungsgespräch oder Mithilfe durch meine Kanzlei interessiert?

Dann vereinbaren Sie ab 15.08.2022 einen Termin in meiner Kanzlei oder lassen Sie uns ab dem 15.08.2022 die maßgeblichen Unterlagen zukommen.

Wenn es Fragen zur Ermittlung der Wohn- und Nutzfläche usw. gibt, können wir Sie mit einem Gebäudesachverständigen, mit dem wir zusammenarbeiten, unterstützen.