Im Folgenden möchten wir Sie über die aktuellen steuerlichen Anforderungen und Möglichkeiten im Zusammenhang mit der Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer bei Immobilienerwerben zur Vermietung sowie die Bedeutung der sogenannten 15%-Grenze informieren.
Kaufpreisaufteilungsgutachten
Beim Erwerb eines bebauten Grundstücks ist der Gesamtkaufpreis grundsätzlich auf Grund und Boden sowie das Gebäude aufzuteilen. Diese Aufteilung ist maßgeblich für die steuerliche Abschreibung (AfA) des Gebäudeteils. Die Abschreibung erfolgt über eine Nutzungsdauer von 40-50 Jahren oder eine durch ein Restnutzungsdauer nachgewiesene Nutzungsdauer
Vertragliche Aufteilung:
Eine im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreisaufteilung ist grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen, sofern sie nicht die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt oder wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Ein Gestaltungsmissbrauch oder eine Scheinvereinbarung darf nicht vorliegen.
Arbeitshilfe des BMF:
Grundsätzlich wird die vom Bundesministerium der Finanzen (BMF) bereitgestellte Excel-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung genutzt. Diese ermöglicht eine typisierte und sachverständig begründbare Schätzung, die von der Finanzverwaltung anerkannt wird.
Abweichung und Gutachten:
Bestehen Zweifel an der Angemessenheit der vertraglichen Aufteilung oder an der Aufteilung nach der BMF-Arbeitshilfe, kann ein Sachverständigen-Gutachten sinnvoll sein, um die tatsächlichen Wertverhältnisse zu belegen. Die Kosten für ein solches Gutachten trägt der Steuerpflichtige. Anmerkung: es gibt mittlerweile seriöse spezialisierte Anbieter, die Kaufpreisaufteilungsgutachten für 450€ brutto – allerdings ohne Objektbesichtigung, die in wenigen Fällen von den Finanzämtern nachträglich gefordert werden, übernehmen können.
Die Kosten sind im Übrigen als Werbungskosten sofort abzugsfähig.
Die 15%-Grenze
Die 15%-Grenze ist insbesondere bei nachträglichen Aufwendungen im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Gebäudes relevant:
Regelung:
Werden innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung eines Gebäudes Aufwendungen für Instandhaltung, Modernisierung oder Verbesserungen getätigt, die insgesamt 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer) übersteigen, gelten diese Aufwendungen steuerlich als nachträgliche Herstellungskosten und sind nicht sofort als Betriebsausgaben abziehbar.
Rückwirkende Änderung:
Wird die 15%-Grenze erst im zweiten oder dritten Jahr nach Anschaffung überschritten, ist der ursprüngliche Steuerbescheid rückwirkend zu ändern. Die zunächst als sofort abzugsfähige Betriebsausgaben anerkannten Aufwendungen werden dann in nachträgliche Herstellungskosten umqualifiziert und müssen aktiviert werden.
Beweislast und Mitwirkung:
Die Beweislast für sofort abzugsfähige Betriebsausgaben liegt beim Steuerpflichtigen. Das Finanzamt trägt die Beweislast, wenn es Aufwendungen als Anschaffungs- oder Herstellungskosten qualifizieren möchte. Der Steuerpflichtige hat jedoch eine erhöhte Mitwirkungspflicht, insbesondere hinsichtlich des Gebäudezustands zum Erwerbszeitpunkt. Hierzu können Gutachten, Fotos oder Architektenbestätigungen hilfreich sein.
Restnutzungsdauer-Gutachten
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten ist insbesondere dann sinnvoll, wenn der Steuerpflichtige eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes im Sinne des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nachweisen möchte, um einen höheren AfA-Satzgeltend machen zu können. Maßgeblich ist dabei nicht die allgemeine Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes, sondern die individuelle Restnutzungsdauer in der Hand des jeweiligen Steuerpflichtigen, die durch Faktoren wie Alter, technischer Zustand, Modernisierungsgrad und wirtschaftliche Gegebenheiten beeinflusst wird. Solche Gutachten können beim Kauf der Immobilie aber auch bei Bestandsimmobilien (hier könnte man dann für die Zukunft entsprechend mehr abschreiben) sinnvoll sein. Allerdings kann eine kürzere Restnutzungsdauer dann wieder zu einer schlechteren Kaufpreisaufteilung führen!
Hier beträgt der Preis der Gutachter in der Regel 779€ brutto (bis 10 Wohneinheiten). Auch diese Kosten sind sofort als Werbungskosten steuerlich absetzbar.
Handlungsempfehlungen
Ziehen Sie bei Zweifeln an der Aufteilung nach der BMF-Arbeitshilfe ein Sachverständigengutachten in Betracht.
Dies kann zu deutlich höheren Abschreibungen führen.
Kombiniert man dieses Gutachten mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten, können die steuerlichen Vorteile immens sein.
Dokumentieren Sie den Zustand des Gebäudes zum Erwerbszeitpunkt sorgfältig, um spätere Nachweise bei der 15%-Grenze zu erleichtern.
Behalten Sie Investitionen in den ersten drei Jahren nach Anschaffung im Blick, um eine ungewollte Überschreitung der 15%-Grenze zu vermeiden.
Durch Verkäufe innerhalb der Familie (auch Ehegattenschaukel genannt) kann neues Abschreibungsvolumen (AfA-Step-Up) gerade bei älteren Immobilien völlig legal geschaffen werden.
Spezialisierte Gutachter bieten eine kostenfreie Ersteinschätzung an. Nutzen Sie diese Möglichkeit, um nicht das Risiko einzugehen, wertvolles Abschreibungsvolumen zu verlieren.
Durch schnellere Abschreibung entstehen positive Zinseffekte. Ferner ist eine schnellere Abschreibung auch dann sinnvoll, wenn das Objekt nach Ablauf der Veräußerungsfrist von 10 Jahren nach § 23 Einkommensteuergesetz veräußert werden soll oder wenn das Objekt vererbt oder geschenkt werden soll.
Sollten Sie Fragen zu diesem oder anderen Themen haben wenden Sie Sich gerne an uns.
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